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“互联网+”如何构建土地流转全国版图 ——土流网与地方政府合作建设“土地流转服务中心”

  


   为了将确权登记基础工作做扎实,湖南省汉寿县农经局和土流网合作,使用土流网研发的土流测亩仪等先进工具测量土地。图为土流网CEO伍勇(左四)和汉寿县农经局负责人等一起察看无人机航拍勘测土地情况。     (资料图)

  2016年5月11日,在“中国核桃、板栗之乡”山东省费县,一项政企携手的战略合作协议在此举行,这项协议让土地紧缺、“东接西接”的费县更容易找到合适的土地来生产更多更优质的核桃。

  2016年6月中旬,湖南省汉寿县的甲鱼养殖大王宋成刚拿到了150万元的贷款发放表,这笔贷款正好填补流转540亩水塘所带来的资金缺口,而从提交申请到最后同意发放贷款,只用了10个工作日。

  2014年,万里之遥的新疆昌吉州,因为一个“互联网+”项目拉近了与外面的距离,使得长沙、福州等全国各地的人慕名到昌吉去“找地”。

  山东费县,湖南汉寿县,新疆昌吉州……从东部到中部,再到西部,近年来,中国农村土地流转市场呈现了惊人的变化。而如此变化的背后,缘于“两双手”的强力推动,土流网携手地方政府合作建设土地流转服务中心,用“互联网+”的创新手段构建土地流转的全国版图。

  如今,土流网拥有根植于农村的万名土地经纪人,3.4亿亩土地在土流网上挂牌,截至目前已成交9700万亩。

  中部湖南汉寿县重推政企金融合作——

  创新“精确评估、风险共担、快速处置”抵押贷款新模式

  “为了扩大规模进行珍珠养殖,今年我流转了540亩水塘,这次流转土地光租金就要300多万元,加上后续珍珠养殖的成本,目前我四处筹钱,可还是有100多万元的资金缺口。”宋成刚说他遇到了新烦恼。

  不只是宋成刚,湖南许多新型农业经营主体普遍存在这样的新烦恼。在湖南,目前农户小额信贷制度还比较健全,比较大的农业产业化龙头企业融资渠道也比较畅通,问题最突出的是现在发展比较快的新型农业经营主体。

  “宁愿不要10万元的无偿补贴,也希望能帮助解决100万元的贷款。”在宋成刚看来,财政直补不能从根本上解决规模化生产的巨大资金需求,他们更愿意政府引进市场机制解决融资难。

  政府如何与社会合作,虽然这不是一个新课题,但在实践中依然面临不少阻力。阻力主要集中表现在怎样厘清政府与市场的界限,去除对市场主体不合理限制。换句话说,就是政府该做什么,企业能做什么?这一点对农业生产领域显得更加迫切。

  在这样的背景下,政府购买社会化服务势在必行。今年5月24日,农业部、财政部在联合发出《关于做好2016年农业生产全程社会化服务试点工作 的通知》指出,处理好政府与市场关系,市场机制可有效发挥作用的领域政府不介入,将财政资金主要用于市场机制难以发挥作用的关键和薄弱环节,实现农业生产 全程社会化服务和畜禽粪污综合利用的政策目标。

  “土流网扎根于土地,服务于农民,因此,我们很多公益服务都是共享的、免费的,比如说海量有效的土地流转信息。在此基础上,我们以与地方政府合 作建设土地流转服务中心为平台,政企优势互补进行合作。相对而言,我们企业的优势就是市场化服务,政府的优势就是服务性管理。”土流网CEO伍勇说。

  如此一来,作为企业的土流网与作为政府部门的汉寿县找到合作服务的结合点。汉寿县农经局副局长李娟说:“在农业生产全程社会化服务上,我们主要 与土流网展开两个环节的合作:除了在农村土地物权综合服务方面政府采用‘政府购买企业服务’合作模式外,更多的是进行深层次的金融服务合作。”

  据土流网主管政企共建土地流转服务中心工作的负责人介绍:“金融服务合作项目采用政企合作模式,政府与土流网、金融机构、银行三方共同承担风险,为农民提供农村土地承包经营权抵押贷款的综合服务。”

  农民有需求,政府就有需要。作为全国农业大县,汉寿县农经部门一直在探索创新农村土地承包经营权抵押贷款工作。汉寿县通过引入土流网作为第三方 机构评估土地价值,土流网结合被抵押土地的自身情况,通过大数据分析得出土地的精准价格。土流网出具评估报告后,由农户、银行、土地流转中心、土流网四方 对价格进行认定,最终确定土地价值。种养殖大户凭农村土地承包经营权证向商业银行申请抵押贷款,商业银行参考土流网评估的土地价值来决定贷款发放金额。

  正是有了“金融服务合作”项目,宋成刚等许多农户的贷款难问题迎刃而解。“这次土地的评估价格是300万元,我申请的贷款金额是180万元,如 果按照银行规定的50%来算,那么这次能拿到的贷款就是150万元左右。”宋成刚说,贷款下来后,这个资金缺口就刚好能被补上。

  农村土地承包经营权抵押贷款对于农民来说无疑是件好事,可是放款后如何规避风险?对此,中国邮储银行汉寿县支行行长李军介绍说:“一般时间上的逾期,银行可以通过贷后管理催收来解决,一旦后期出现严重逾期,贷款风险变大,银行就会启动程序处置所抵押的土地经营权。”

  这时候,作为第三方的土流网的合作优势就真正凸显出来了。为了降低银行的坏账风险,土流网还引入保险公司、担保公司为农民提供担保。一旦农民无 法及时还款,保险公司或担保公司将先行赔付,土流网则立即启动被抵押土地承包经营权的流转,以保证偿付。伍勇表示一旦发生不良贷款,土流网能做到“三个 三”:即三分钟发布流转信息,三小时前往现场核实,最快三天完成土地流转。

  目前,在汉寿县,邮储银行、农村信用社、农业银行等都已经开始涉足农村土地承包经营权抵押贷款,共计发放贷款107笔。

  东部山东费县重推政企项目合作——

  探索“部分外包服务、加速流转进程”的新路径

  在政企共建土地流转服务中心上,与汉寿县重在“金融合作服务”模式有所不同,费县采用的是“政府购买企业服务”合作模式,费县农经部门将该县农村土地流转的线上线下综合服务事项进行外包合作,交给土流网运营,这实质上属于农村产权交易服务中的部分购买服务。

  费县是我国重要的板栗和核桃产地,近年来,费县不断培育壮大新兴产业和特色主导产业,通过土地流转实现规模经营,推动全县农业产业化快速发展,有效促进了农民增收和农业增效。

  然而,随着市场经济的不断发展完善,单纯依靠行政手段来调控土地流转市场已不能满足流转主体的服务需求。因此,费县农经局与当地土地流转中心签署战略合作协议,通过政府引导,市场运行,联手落地实施土地流转项目。

  合作中,费县农经局作为政府部门将充分发挥其监督指导的职能,负责指导农业社会化服务体系的建设,组织和监督农村土地流转合同的签订、履行及档案登记管理等。农经局的工作人员在流转前期核实好经营权的真实性和有效性,根据农户的申请颁发经营权证,将确权工作落实到位。

  依托土流网的费县土地流转服务中心负责将本地的土地信息等发布到网络平台上,打破区域限制,提高土地流转效率,从而把土地租出去,将资金、项目引进来,拉动本地农业产业的发展。

  费县农经局局长杨青云说:“网络平台为土地流转提供了高效、便利的渠道,同时也促进了土地流转方式方法的完善。不管是线上还是线下,土地流转首先要保护好农户、土地所有人的权益,政府相关部门的引导、监管、防控措施同时都要跟得上。”

  “政府做管理、政策制定和基础数据的事情;我们做服务、做交易,包括看地、现场拍照、做核实土地真实性的事情,双方结合,加上互联网,就把农村 土地产权交易的闭环形成了。”在伍勇看来,这种政企合作模式不仅能提高土地流转效果,还能有效缓解农村土地流转服务需求与地方政府资金、资源等不匹配的问 题,加速地区土地流转市场化进程。

  在这样的推动下,费县土地流转服务中心不到10天就高效流转了一宗150亩的山林地。

  费县薛庄镇王林村村民范学勤,年近70的他不再适合长期上山劳作,种了600多棵板栗树的果园找了半年多,也没有找到合适的“下家”。后来他儿 子范长华将土地信息发布到土流网上,第二天,网站工作人员就打来电话上门了解情况。信息通过审核不到3天,就先后来了4拨看地的客户。

  最后,范学勤和山东省日照市的刘玉和签订了流转合同。“把地租给他,我不仅可以拿到24万元的流转费,而且后期在他农场帮忙管理板栗树的话,一月还能拿到1200元的工资。以前即便通过熟人介绍,最高的租金也只有18万元。”范学勤高兴地说。

  西部新疆昌吉州重推政企交易合作——

  打造“政府购买服务、企业负责运营”的新样本

  在“政企共建土地流转服务中心”的推动下,许多地方选择了“政府购买企业服务”合作模式,合作的范围越来越大。

  “通俗地说,费县外包的是线上线下部分综合服务项目,而新疆昌吉回族自治州外包的是农村产权交易所,属于农村产权交易所业务全包服务。”土流网 相关负责人介绍,昌吉州将奇台县农村产权交易所“外包”给土流网进行运作,前三年政府进行相关资金支持,当农村产权交易所可以正常运转时,全部由土流网进 行市场化运营。

  这样的合作顺应了昌吉州发展的需求。昌吉州作为新疆农业经济较为发达的地区,在推进土地流转、农村产权交易等方面一直走在全疆前列。昌吉州7个县市的农村产权交易所已经建成,而且交易所软硬件设施都已经建设到位。

  但在实践中,建立好机构与提供好服务并不容易划等号。昌吉州农村合作经济管理局局长韩黎辉坦言:“虽然2015年全州7个县市都把农村产权交易所建成了,但是在实际运行过程中,资源、资金匮乏,专业知识、行业规范欠缺等现实问题依然存在。”

  而与土流网的合作正好让这些问题得以顺利解决。在韩黎辉看来,政企共建的土地流转服务中心符合国家政策,信息比较灵活,而且运作机制相较于政府 服务机构来说比较超前。因此,昌吉州将奇台县作为与土流网政企共建土地流转服务中心的试点县来加以推进。合作中,奇台县土地流转服务中心接受农村产权交易 所监督管理委员会的监督、管理和领导,负责具体实施奇台县范围内农村产权交易流转、抵押融资等服务工作。具体提供的服务包括发布交易信息、开展农村产权评 估、法律咨询、培训指导、委托管理、价格指导、投融资等。

  这种“政府引导+市场化运作”的合作模式,充分发挥了市场主体资源优势和服务优势,带来了许多实实在在的变化。

  资源方面,海量的资源让流转变得更便捷。奇台县流转中心所使用的线上土地流转信息服务平台——土流网,拥有87万用户和3.4亿亩挂牌流转交易的海量资源,这些资源与农村产权交易所互为共享,打破了土地流转的区域限制。

  服务方面,专业的服务让交易变得更规范。奇台县流转中心通过线上快速掌握客户的土地流转需求,线下专业团队核实土地真实状况,完善县乡村三级土 地流转管理机构服务功能,大大加强了土地流转监管力度。而且流转中心在现有土地大数据中心的基础上,综合当地社会经济发展水平和土地产出等因素制定出土地 流转指导价格,能规范土地流转过程中的租金定价,有效避免因价格产生的土地流转纠纷。

  产品方面,多样的产品让土地变得更有价值。奇台县是新疆的农业大县,种植业优势突出。当地流转中心除了积极探索农村土地流转业务,通过出租、转 让、转包、互换、合作、入股等多种形式,推进土地向产业化、规模化经营集中外,还探索出了一条“土地金融”的新路子,用于解决新型农业经营主体的融资需 求。目前,奇台县农村土地承包经营权、林权、宅基地使用权等都可以办理权证进行抵押融资,作为向金融机构贷款的凭证。


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